Материалы

Информация по переходу на новые формы управления объектов кондоминиума

Вместо упраздняемых кооперативов собственников квартир (КСК), согласно последним законодательным изменениям в сфере жилищно-коммунального хозяйства, должны быть созданы объединения собственников имущества (ОСИ - некоммерческое юридическое лицо) или простые товарищества многоквартирных домов (ПТ - объединение физических и юридических лиц, которое не является юридическим лицом).

Если быть точнее, то КСК, которые являлись наиболее распространенными формами управления кондоминиумом, и потребительские кооперативы (ПК), которые также использовались для управления, могли осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2022 года. Затем они обязаны передать ОСИ или ПТ все имеющиеся документы, связанные со строительством, содержанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, общего имущества объекта кондоминиума, и произвести ликвидацию. Кстати, ОСИ и ПТ могли создаваться уже с 2020 года (Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» от 26 декабря 2019 года № 284-VI ЗРК).

Объединение собственников имущества ОСИ по принципу «Один дом - одно объединение-  один счет».

Это новая форма управления многоквартирным жилым домом, которая создается собственниками квартир и общей площади в нем. Основная проблема КСК заключалась в том, что средства, собираемые жильцами, распределялись на несколько домов, которые находились на балансе отдельно взятого КСК. При этом жильцы одного дома исправно платили по счетам, а в нескольких других домах собственники квартир были менее ответственны, но счет у одного КСК был общий. Немалая доля средств уходила на содержание штата КСК, куда -помимо технических рабочих-  слесарей, электриков, дворника входили также председатель, бухгалтер, кассир и юрист. При этом ремонтные работы в домах отсутствовали годами, так как средств на все дома не хватало. Все внутриквартирные работы, к примеру, замена кранов, ремонт канализационных стоков или электропроводки, специалисты КСК проводили за отдельную плату. Крупный капитальный ремонт кровли или подвала проводился за счет жильцов, которые собирали на все это деньги дополнительно. Это вызывало возмущения среди добросовестных, плательщиков и они переставали платить. Руководство КСК, пользуясь своими правами, подавало на жильцов в суд, взыскивало деньги с жителей, но при этом не решало причины, даже и не обращало внимание на претензии собственников квартир, так как знало, что деньги с жильцов взыщут в любом случае. Ко всему прочему движения средств КСК на счетах не были прозрачны для жильцов. Все это порождало очаги социального недовольства. При этом отсутствие текущего ремонта приводило к износу и обветшанию здания, а отсутствие капитального - к разрушению домов и сокращению жилищного фонда. Согласно уставу новой формы управления, объектом кондоминиума на каждый дом будет открыт свой счет, а ежемесячные взносы собственников будут использоваться только для одного дома. Не нужно будет оплачивать ежемесячную зарплату нескольким штатным единицам, вместо этого проводить оплату только по факту выполненных работ. То есть в случае, если нужно провести какие-либо ремонтные работы по дому, управдом вызывает наемных слесарей и оплачивает их услуги. Отсутствие необходимости содержать штат рабочих даст возможность накопить на затратный, капитальный ремонт.

ОСИ - юридическое лицо в форме некоммерческой организации, должно быть зарегистрировано в Департаменте юстиции и иметь свой устав.

В ОСИ нужно выбрать и содержать председателя, а также платить за услуги бухгалтеру. Все это предусматривается за счет ежемесячных взносов. То есть при ОСИ платежи будут выше, чем в ПТ.

ПТ - это простое товарищество, где собственники квартир и нежилых помещений обязуются совместно управлять домом и содержать его на основе гражданского договора. Простое товарищество с доверенным лицом вместо председателя позволяет провести работу по принципам экономии и оптимизации. То есть, после того, как собственники оформят у нотариуса доверенности, этот человек сможет заключать договоры с сервисными организациями. Далее следует найти добросовестную сервисную компанию, даже в лице своего председателя КСК, который займется обслуживанием дома. Он будет отчитываться перед доверенным лицом ПТ и председателем совета дома. Регистрации и устава не требуется. Но в местных исполнительных органах нужно встать на регистрационный учет, предоставив копию протокола собрания жильцов вместе с оригиналом для сверки и копии договора о совместной деятельности.

До 1 июля 2022 года собственникам квартир необходимо было создать ОСИ, определить орган управления домом или же Совет дома, выбрать управляющего домом и открыть расчетный счет для своего ОСИ, а также зарегистрировать кондоминиум, если он еще не оформлен.

Для успешной организации объекта кондоминиума нужна активность всех жильцов дома, ведь многоквартирный дом - это общее имущество и его сохранность в интересах всех жильцов. И теперь уже не получится переложить ответственность за бездействие на КСК. На общем собрании жильцов необходимо определить сумму ежемесячных взносов. Для того, чтобы иметь возможность проведения дорогостоящего капитального ремонта, к примеру, крыши, подвала или фасада здания, нужно иметь сберегательный счет, где будет накапливаться нужная сумма. То есть, должно быть два счета - текущий и сберегательный, на первом счете будут находиться деньги, необходимые на содержание дома, с этого счета председатель будет проводить расчет с поставщиками услуг и закуп необходимых расходных материалов. Со второго счета можно будет снять деньги только в случае проведения капитального ремонта. Управляющему ОСИ необходимо оплачивать заработную плату, размер которой также устанавливается общим собранием собственников имущества. Он должен будет заключить договора с компаниями, которые будут обслуживать дом и его инженерные системы, а также с поставщиками коммунальных услуг. Но вот здесь и обнажается основная проблема - низкая активность самих жильцов. Люди не хотят проводить собрание, выбирать совет дома и заниматься прочими делами, связанными с организацией органа управления домом. Некоторые дома рассматривают варианты остаться в КСК, так как их устраивает работа кооператива.

Управление многоквартирными домами из компетенции КСК исключат, но они могут перепрофилироваться в сервисные компании и оказывать услуги по ремонту домов, ОСИ могут заключить с ними контракты на обслуживание.

Но, так как в КСК платежи собственников квартир собирались на общем счете, нужно заранее позаботиться о том, чтобы не потерять их при разделении домов на ОСИ. Поэтому правомерно заранее запросить информацию по движению денежных средств у председателя КСК. Согласно Закону о жилищных отношениях, орган управления объектом кондоминиума, уполномоченное физическое лицо предоставляют по требованию собственников объекта кондоминиума информацию о движении денег по банковскому счету, затраченных средств на содержание жилого дома.

А. РАМАЗАНОВ,

руководитель отдела

архитектуры, строительства,

ЖХК, ПТ и АД